Главная | Наследовательное право | Признание регистрационной записи о праве собственности недействительной

Как признать регистрацию права собственности недействительной: последствия кадастровой ошибки

За этот немалый срок субъекты гражданского оборота сумели оценить все преимущества существования Единого государственного реестра прав на недвижимость далее — ЕГРП , а органы, занимающиеся регистрацией, вполне освоили процедуру ведения реестра. Многие положения Закона стали более понятными, некоторые из них по результатам анализа практики его применения были откорректированы и дополнены. Но по некоторым вопросам до сих пор так и не выработан общий подход, продолжаются горячие споры, высказываются различные мнения.

Причем позиции не совпадают не только у лиц, обращающихся за регистрацией, с одной стороны, и регистраторов — с другой, но единства не наблюдается и внутри каждой из этих групп. Все проблемы скрыты фактически в одной-единственной статье 2 Закона о регистрации, которую для наглядности придется процитировать вновь: Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Правовая природа оспаривания государственной регистрации права Так что же такое государственная регистрация и что значит оспорить зарегистрированное право? Немного к истории вопроса. Как только вступил в действие Закон, в судах очень быстро появились дела, связанные с оспариванием государственной регистрации. Формулировались требования самым различным образом: Судебная практика должна была выработать свое отношение к подобным требованиям, причем ориентируясь на действовавший в тот период АПК РФ года.

А этот Кодекс содержал примерный перечень экономических споров, рассматриваемых арбитражным судом, которые не делились на вытекающие из гражданских или публичных правоотношений; в перечень были включены в том числе и споры о признании недействительными ненормативных актов государственных и иных органов. Естественно, что названные выше иски показались стоящими ближе всего к этой последней категории споров. Оставалось дело за малым: При этом обнаружить сформулированные в статье 22 АПК РФ года и такие же — в статье 13 ГК РФ Статья 13 ГК РФ — условия, при которых ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а именно, несоответствие его требованиям закона или иных правовых актов и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица, не составляло труда.

Очевидно, что государственная регистрация должна происходить в порядке, строго определенном Законом о регистрации. Отступление от положений этого Закона — одна из предпосылок для признания государственной регистрации недействительной. Второй признак еще более на поверхности. С государственной регистрацией ГК РФ связывает момент возникновения прав на недвижимость, легализацию этих прав, поэтому регистрация, осуществленная с нарушениями требований закона, неизбежно влечет и нарушение прав субъектов гражданских правоотношений.

Рассматривать регистрирующие органы, хоть они и создавались первоначально в форме учреждений, как государственные органы, наделенные специфическими функциями от имени государства осуществлять регистрацию сделок и прав, позволила статья 9 Закона о регистрации, содержащая непосредственное указание на это. А вот вывод о возможности отнесения государственной регистрации к ненормативному акту был сделан исходя из понятия государственной регистрации, раскрытого в статье 2 Закона. Согласно статье 14 Закона о регистрации проведенная государственная регистрация прав удостоверяется свидетельством о государственной регистрации, а договора — совершением специальной регистрационной надписи на самом договоре.

Свидетельство служило единственным документом, который правообладатель получал на руки, мог предъявить любому и каждому в подтверждение своих прав и в котором выражался результат его общения с регистрирующим органом. Поэтому при возникновении спорных ситуаций именно свидетельство о государственной регистрации становилось главной мишенью, что и повлекло признание возможности оспорить его в суде. Между тем из указанной выше статьи следует, что свидетельство — лишь доказательство проведенной регистрации, сама же регистрация заключается во внесении определенных записей в Единый государственный реестр прав.

В связи с этим следующим шагом на пути познания этого сравнительно нового для современного права института государственной регистрации стала концепция, предлагающая оспаривать государственную регистрацию как ненормативный акт со всеми вытекающими отсюда последствиями. Требования о признании недействительной государственной регистрации рассматривались в таком ключе довольно долгое время как заявителями, так и судами со ссылкой на статью 13 ГК РФ.

Кажется, еще лучше эта концепция укладывалась в рамки нового АПК РФ года Арбитражный процессуальный кодекс , предусматривающего возможность обжаловать наряду с актами различных органов также решения действия органов и должностных лиц. Если и оставались какие-то сомнения в том, можно ли считать государственную регистрацию ненормативным актом государственного органа, то сомневаться в том, что во всяком случае действием регистрирующего органа она точно является, не приходилось.

Постепенно по мере применения Закона стало приходить осмысление того, что же государственная регистрация все-таки собой представляет и каково ее значение для существования субъективного права лица на конкретный объект недвижимости. Велик соблазн все отдать на откуп Единому государственному реестру прав: Тогда последующий приобретатель почти автоматически считался добросовестным, что практически исключало для собственника всякую возможность возвратить свое имущество.

Рекомендованные сообщения

Представляется, что зависимость должна быть иная: Государственная регистрация — это способ некой материализации права на недвижимость, визуализации его для всех других лиц. Попытки разъяснить суть и значение государственной регистрации предприняты и Конституционным Судом РФ.

В Определении от Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов… она государственная регистрация. В этом и заключается оспаривание зарегистрированного права.

Структура правоотношений участников спора Столкнувшись с необходимостью определения природы требования об оспаривании государственной регистрации, и заявители, и суды оказались в некоторой растерянности еще и по следующей причине. Обращаясь с каким-либо требованием в арбитражный суд в форме искового заявления или просто заявления, заинтересованное лицо реализует право на защиту тем или иным способом своего нарушенного или оспоренного права.

Удивительно, но факт! В соответствии с пунктом 3 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, и в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Указанные обстоятельства не свидетельствуют о незаконности договора купли-продажи и не влекут его недействительность статьи , Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с названными в данной статье способами защиты права предъявляются иски о признании права; о признании оспоримой сделки недействительной благодаря разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ далее — ВАС РФ разрешен вопрос и о возможности предъявления в суд иска о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий недействительности ничтожной и оспоримой сделок; о признании недействительным акта государственного или иного органа.

Кроме того, пунктом 5 статьи ГК РФ, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации непосредственно предусмотрена возможность заинтересованного лица обжаловать в суде отказ в государственной регистрации права или сделки либо уклонение от проведения регистрации.

Иными словами, как должно быть сформулировано требование в том или ином случае, подсказано самим законом. Вместе с тем о возможности признания судом недействительной государственной регистрации права и обращения в суд с таким требованием нигде — ни в ГК РФ, ни в Законе о регистрации — не упоминается. Подобные же иски появились в связи с необходимостью, по мнению заявителя, аннулировать государственную регистрацию, закрепляющую за другим лицом права, в существовании которых у заявителя имеются большие сомнения.

Внешнее сходство требования о признании недействительной государственной регистрации с требованием о признании недействительным ненормативного акта государственного органа определение статьей 2 Закона государственной регистрации как акта; и в том, и в другом случае акт признается недействительным, то есть не имеющим юридической силы привело к ошибочному отождествлению первого со вторым. Президиум ВАС РФ в постановлениях по конкретным делам неоднократно указывал на то, что в судебном порядке подлежит оспариванию зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации с привлечением правообладателя в качестве ответчика.

К сожалению, во многих случаях суды продолжают, цитируя данный тезис, рассматривать требование о признании недействительной государственной регистрации как требование об оспаривании ненормативного акта. В отрыве от закрепленного этим актом права суды выискивают в действиях регистрирующего органа формальные нарушения Закона о регистрации и на этом основании в совокупности с указанием на нарушение прав заявителя удовлетворяют требование либо, не установив нарушений того и другого, отказывают в удовлетворении иска.

Досудебное урегулирование

Такое положение свидетельствует о недопонимании сути государственной регистрации прав на недвижимость, а заодно и об актуальности затронутой в данной статье темы. На практике это приводит к тому, что параллельно в различных судебных процессах могут рассматриваться споры, например, о признании права собственности на объект — в одном и о признании недействительной государственной регистрации права на то же имущество — в другом.

При этом то, как результаты рассмотрения каждого из дел взаимно влияют друг на друга, какое из них первично, определяется не всегда однозначно. Ситуация, когда производство по делу о признании права собственности приостанавливается до рассмотрения спора о действительности государственной регистрации а бывает и такое: Показателен в этом смысле один пример.

Комитет по управлению имуществом обратился к регистрирующему органу и акционерному обществу с двумя требованиями: На стороне Комитета выступило также государственное учреждение, ссылавшееся на то, что помещения закреплены за ним на праве оперативного управления. Регистрация права собственности акционерного общества была произведена на основании плана приватизации.

Комитет же и учреждение обосновывали свои требования тем, что спорное имущество еще до приватизации государственного предприятия преобразованного в акционерное общество приобретено правопредшественником учреждения по сделкам, а регистрация права собственности акционерного общества произведена с нарушением положений Закона о регистрации. Суд первой инстанции выделил требование о признании права собственности в отдельное производство.

В признании недействительной оспариваемой регистрации было отказано по мотиву отсутствия при ее осуществлении нарушений Закона о регистрации и наличия в производстве арбитражного суда спора между теми же лицами о праве собственности. Апелляционная инстанция решение отменила и удовлетворила заявление Комитета, мотивировав свое постановление тем, что регистрирующий орган допустил формальные нарушения статей 16, 17 Закона о регистрации, а именно: На обстоятельства, которыми Комитет и учреждение обосновывали свои права на недвижимость, апелляционная инстанция сослалась только для подтверждения прав указанных лиц на оспаривание данной регистрации.

Что это такое?

Данный пример наглядно демонстрирует, что рассмотрение требования о признании недействительной регистрации в отрыве от спора о праве не упрощает, а, наоборот, еще более запутывает ситуацию, порождает в будущем предъявление все новых требований, никак не способствует разрешению конфликта и достижению определенности в правах на конкретное имущество. К чему же может привести уклонение от исследования права при оценке оспариваемой регистрации? Предположим, что суд отказывает в признании регистрации недействительной по причине отсутствия нарушений Закона о регистрации, но выводов о правах спорящих сторон не делает.

Значит, в случае разрешения в другом, самостоятельном, производстве спора о праве в пользу лица, оспаривавшего регистрацию, появился бы судебный акт, фактически противоположный первому: С учетом того, что вступившие в законную силу судебные акты обладают таким свойством, как обязательность для исполнения всеми органами, организациями, юридическими и физическими лицами, регистрирующий орган столкнулся бы с проблемой, разрешение которой явно выходит за рамки его компетенции: Какой из двух судебных актов предпочтительнее, выбрать не смог бы никто, потому что судебные акты не имеют ни сроков годности, ни сроков давности разве что сроки для исполнения, но в таком случае разрешения ситуации пришлось бы ждать довольно долго , к тому же не принято устанавливать приоритет судебных актов по дате вступления их в силу.

Можно было бы предположить, что субъект, за которым признано право собственности, после вынесения решения по спору о праве не лишен был бы возможности вновь обратиться с требованием о признании государственной регистрации права собственности другого лица недействительной, поскольку изменились основания требования по сравнению с ранее заявленным — появилось решение суда о признании права собственности.

Но на законную силу первого решения, вынесенного по ранее рассмотренному делу, новый судебный акт не повлияет. Таким образом, к двум разноречивым судебным актам добавится третий.

признание регистрационной записи о праве собственности недействительной ничуть

Если бы поединок происходил на спортивной арене, то при счете 2: Но, увы а может, к счастью , правосудие не измеряется очками, в конкретном правовом споре выигравшим не может оказаться тот, в чью пользу вынесено больше судебных актов по другим делам. При другом варианте развития событий, если бы суд по требованию одного лица признал недействительной регистрацию права собственности другого лица, сославшись на допущенные регистрирующим органом нарушения Закона о регистрации, ситуацию также нельзя было бы считать разрешенной.

Для погашения записи о праве частной собственности такой судебный акт послужил бы основанием.

более признание регистрационной записи о праве собственности недействительной было

Но право собственности за заявителем суд не признавал. Следовательно, вопрос о том, какими записями должен заполниться соответствующий освободившийся раздел реестра, остался бы открытым. Однако исключение из реестра записи об одном собственнике, внесенной хоть и с некоторыми отступлениями от Закона о регистрации, еще не влечет автоматически регистрации права на то же имущество за другим субъектом. Сомнительно, достигнута ли в таком случае цель, ради которой этот субъект обращался в суд.

Вряд ли истец стремился только к тому, чтобы вычеркнуть из реестра собственников своего процессуального противника. В доказательство невозможности рассмотрения требования об оспаривании регистрации как требования о признании недействительным ненормативного акта и в отрыве от спора о праве можно привести еще один аргумент.

В случае признания регистрации недействительной существовавшая в ЕГРП оспариваемая запись о праве должна будет быть погашена, аннулирована, а одновременно с этим еще недавний обладатель зарегистрированного права перестанет быть таковым. Между тем такой способ прекращения права, как отмена регистрации, Гражданским кодексом РФ не предусмотрен. Иных же оснований, кроме процедурных нарушений при регистрации, суд, относясь к регистрации как к ненормативному акту, при рассмотрении дела не устанавливает и не выявляет.

Тогда сами собой возникают вопросы: А если у того, за кем зарегистрировано право на недвижимость, этого права фактически нет, то ли бо оно по каким-то причинам и не возникало, а это связано с оценкой оснований регистрации, либо существовало, но прекратилось, а тогда — в какой момент и в связи с чем? Еще одна ошибка, являющаяся следствием неправильной квалификации требования о признании недействительной государственной регистрации, — привлечение регистрирующего органа в качестве главного виновника, а обладателя зарегистрированного права — только третьим лицом, и то как будто из вежливости, лишь потому, что результат рассмотрения дела может его заинтересовать.

Но вполне конкретное указание высшего судебного органа нередко продолжает игнорироваться, причем зачастую заявителями, которые упорно не дают согласия на привлечение лица, регистрация права которого оспаривается, в качестве ответчика, а суд в таком случае лишен возможности изменить его процессуальный статус. Дальнейший анализ структуры правоотношений приводит к следующему. С требованием о признании государственной регистрации недействительной заявитель пока назовем его так обращается к регистрирующему органу. Однако существуют ли между ними правоотношения, и если да, то как их охарактеризовать?

Известно, что между лицом, обратившимся за регистрацией, и регистрирующим органом возникают отношения, связанные с государственной регистрацией. Но заявитель, обратившийся в суд, до этого момента к регистрирующему органу не обращался. В противном случае его требование было бы сформулировано как требование об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Никаких собственных притязаний на имущество, по поводу регистрации прав на которое возник спор, регистрирующий орган не имеет. Так какие же правоотношения будут упорядочены в результате разрешения судом возникшего спора? Очевидно, что это коллизия отношения к спорному имуществу, участниками которого являются обладатель предполагаемого права т от, кто обратился в суд с требованием , с одной стороны, и обладатель зарегистрированного права — с другой.

Квалификация требований об оспаривании государственной регистрации Расстановка по местам участников спора о признании недействительной государственной регистрации порождает еще и некоторые процессуальные проблемы, связанные с тем, что действующий АПК РФ предусматривает различный порядок для рассмотрения споров, возникающих из гражданских правоотношений, в исковом производстве и для споров, вытекающих из административных и иных публичных правоотношений, в порядке административного судопроизводства. Следствием такого деления являются различное наименование обращения, служащего поводом для возбуждения дела иск или заявление , и лиц, участвующих в деле истцы и ответчики — в одном случае, заявители, государственные органы, заинтересованные лица — в другом , существование некоторых специальных процессуальных правил.


Читайте также:

  • Исковое заявление о разделе имущества в пользу детей
  • Что нужно для раздела имущества в суде
  • Гражданские судебные дела раздел имущества
  • Образец искового заявления о невыполнении гарантийных обязательств
  • Лишение права на хранения оружия
  • Санаторное лечение при производственной травме
  • Отвечает ли гражданская жена за долги мужа перед банком